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Wird der US-Immobilienmarkt zum Taktgeber?
von Jochen Steffens
 
Auslöser der Krise war der US-Immobilienmarkt. Dieser befindet sich seit 2006 im freien Fall, die Aktienmärte folgten zeitversetzt. Oft ist es so, dass das, was Auslöser einer Krise ist auch den Hinweis für das Ende einer Krise geben kann. Dafür müsste man somit den Prozess einfach umdrehen.
 
Das bedeutet: Ein Hinweis auf eine nachhaltige Beruhigung der Märkte wäre, wenn sich der US-Immobilienmarkt wieder stabilisiert. Wir erinnern uns, dass es nach dem 2000er Crash eigentlich der US-Immobilienmarkt gewesen ist, der die US-Wirtschaft stimulierte.
 
Enge Korrelation zwischen Immobilien- und Aktienmarkt
 
Mit einer solch maßgeblichen Unterstützung durch den US-Immobilienmarkt kann man nach dem Immobilienexzess bis 2006 in der aktuellen Situation nicht rechnen. Aber der Chart zeigt auch, wie eng eine wirtschaftliche Erholung gerade in Crashs an den US-Immobilienmarkt gekoppelt ist.
 
 
 
Seit 1962 fluktuieren die Baugenehmigungen und Baubeginne (rote und grüne Linie) zwischen 720.000 und 2,2 Mio. In der aktuellen Krise sind diese Werte noch unter die Tiefs aus dem Jahre 1966 und 1975 gefallen. Wenn Sie sich zu den Bewegungen den Verlauf des S&P500 anschauen, stellen Sie fest, dass sich eigentlich immer, nahezu zeitgleich mit dem US-Immobilienmarkt auch der S&P500 von seinen Tiefs erholte. Lediglich das Tief 2003 hat keinen entscheidenden Einfluss auf die Baugenehmigungen und –beginne gehabt. Das lag daran, dass sich zu diesem Zeitpunkt der US-Immobilienmarkt bereits auf dem Weg in die Übertreibung befand.
 
Durch diese Analyse liegt also der Schluss nahe, dass sich nur dann ein verlässlicher Boden in den US-Indizes ausbilden wird, wenn sich auch der US-Immobilienmarkt stabilisiert. Der Zusammenhang ist einleuchtend, schließlich ist gerade in den USA der Immobilienmarkt ein bedeutender Wirtschaftsfaktor, der zurzeit vollkommen am Boden liegt.  
 
Sind bereits Hinweise auf eine Bodenbildung erkennbar?
 
Hinzu kommt, dass wir uns im US-Immobilienmarkt mittlerweile auf einem Niveau befinden, bei dem sich in den letzten knapp 50 Jahren immer auch ein Boden im Aktienmarkt ausgebildet hat. Und tatsächlich, in letzter Zeit stabilisieren sich die beobachteten Immobilienmarktindikatoren.
 
 
Gerade die Baugenehmigungen und damit auch die Baubeginne machen nach dem massiven Einbruch der letzten Monate nun wieder erste Anstalten, einen Boden auszubilden. Wir kennen das von den Börsen: In der Nähe des Bodens gibt es zuvor noch den berühmten Sell-Off den finalen Ausverkauf. Daran erinnert mich dieses Diagramm.  Bei den Verkäufen neuer Häuser kann man allerdings bisher höchstens eine Stabilisierung erkennen. Insgesamt ist es bei all diesen Indikatoren natürlich noch zu früh, um von einer nachhaltigen Bodenbildung zu sprechen.
 
Sollten sich diese ersten Stabilisierungshinweise allerdings bestätigen, muss man auch aufgrund des aktuell sehr niedrigen Niveaus auf dem wir uns befinden (siehe Chart oben) davon ausgehen, dass es der Boden ist.
 
Fazit:
 
Es ist eine enge Korrelation zwischen US-Aktienmarkt und US-Immobilienmarkt gerade in den Phasen zu erkennen, in denen entscheidende Tiefs ausgebildet wurden. Der US-Immobilienmarkt hat, wie hier auch schon beschrieben, im Moment die Chance auf eine Bodenbildung. Gerade die niedrigen Leitzinsen und die Angst vor einer möglichen Inflation in den USA könnten den Immobilienmarkt wiederbeleben oder zumindest weiter stabilisieren. In diesem Fall wird auch der Aktienmarkt einen nachhaltigen Boden ausbilden. Denn wenn Sie sich den Verlauf der Börsen und des Immobilienmarktes anschauen, scheint es fast so, als warte der Aktienmarkt seit geraumer Zeit auf positive Zeichen vom Immobilienmarkt.
 
Wichtig ist aber auch in diesem Zusammenhang, dass es der Fed gelingt, in den USA die Deflation zu besiegen. Eine nachhaltige Stabilisierung des US-Immobilienmarktes ist nur in einer Phase denkbar, in der das große Geld mit einer Inflation rechnet. Denn dann sind Immobilien eine vergleichsweise sichere Anlage.
 
Und damit sind wir bei dem alten, alles entscheidenden Thema: Schafft es die Fed, die Deflation erfolgreich auszumerzen? Offensichtlich wird auch der Immobilienmarkt uns dafür ein Hinweis sein...

Viele Grüße
 
Jochen Steffens
 
P.S. Der Nasdaq100 kämpft immer noch mit der 1286er Marke. Ich weiß nicht, ob das ein gutes Zeichen ist.
 

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