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Der Messe-Indikator
von Jochen Steffens
 
Es war eine Messe, die man mit einem einzigen Begriff sehr treffend umschreiben kann: durchwachsen. Um die  15.000 Besucher haben die Invest in Stuttgart vom 24. bis 26. April besucht. Das ist zwar ein kleiner Rückgang zu den 17.243 Besuchern im letzten Jahr, aber noch kein erheblicher Einbruch. Die Besucherzahlen weisen somit noch nicht auf einen Boden hin. Der Hostessenindikator war da schon deutlicher: Tatsächlich traf man nur auf sehr wenige Hostessen in „außergewöhnlicher“ Bekleidung. Die Branche versuchte offenbar einen seriösen Eindruck zu vermitteln. Das ist nach dem Crash, der Bankenkrise und dem Vertrauensverlust der Anleger auch nicht wirklich verwunderlich. Die Zeit der Exzesse ist einfach vorbei. Auch der Spaß daran, sich selbst zu feiern, dürfte den meisten im letzten Jahr vergangen sein. Von Champagner-Laune war die Messe demnach weit entfernt.  
 
Das wiederum wirkte sich sogar auf die Ausstellerparty aus, die immer freitags im Anschluss an den Messetag stattfindet. Selbst hier zeigte sich die etwas gedämpftere, fast schon besinnliche Stimmung. Kollegen, die bis 5 Uhr nachts durchgehalten hatten, wussten am nächsten Morgen nicht wie in früheren Jahren von exzessiven Trink- und Feiergelagen oder von den fast unvermeidlichen Fehltritten leicht alkoholisierter Börsengrößen zu berichten. Dabei war die Zahl der Aussteller mit 193 nicht weit vom Vorjahreswert entfernt.
 
Institutionelle Anleger auf der Suche nach Antworten
 
Interessant ist vielleicht noch, dass der Besucheranteil institutioneller Anleger in diesem Jahr deutlich von zuvor 27 Prozent auf nunmehr 33 Prozent gestiegen ist. Doch auch diese Besonderheit ist leicht zu erklären. Sie zeigt nämlich zum einen, dass der Besucherrückgang der Privatanleger noch etwas deutlicher ausgefallen ist, als die Zahlen oben auf den ersten Blick darstellen. Zum anderen offenbart sie etwas, dass allgemein auf der Messe zu erkennen war: Verunsicherung.
 
Ich schätze, viele institutionelle Anleger wollten auf der Messe einfach auch Antworten finden. Antworten auf die Fragen: Wie geht es weiter? Wie schlimm kann es noch werden? Gibt es bereits deutlichere Hinweise auf ein Ende der Krise? Kommt es nun zu einer deflationären oder inflationären Phase? Diese Fragen konnten aber weder Aussteller noch Referenten wirklich beantworten.
 
Weitreichende Verunsicherung
 
Noch nie habe ich auf einer Messe unter den Kollegen eine derart breite Verunsicherung gespürt. Früher wurden in tiefer Überzeugung auf den Punkt genaue Kursmarken genannt. Diese Prognose wurde anschließend in ungestümer Entschlossenheit und ohne Wenn und Aber vertreten. Hitzige Diskussionen entbrannten an der Frage, ob der DAX zum Jahresende bei 7.354 oder 8.652 Punkten stehen würde. Bei dieser Messe war alles anders. Der Tenor der Kollege: „Ich weiß zurzeit nichts, ich habe kein Gefühl, keine Ahnung, was der Markt machen wird.“ Meist folgte ein vorsichtiger Konjunktiv: "Ich könnte mir vorstellen, dass es noch etwas steigt (oder fällt), aber dann?“
 
Das Trauma des Crashs scheint tief zu sitzen. Einige waren sogar vollends resigniert: „Ich mache im Moment nichts, ich warte, bis sich wieder ein klarer Aufwärtstrend heraubildet.“
 
Diese Stimmung wäre wiederum eher als Hinweis auf einen Boden zu interpretieren.
 
Insgesamt bleibt also, wie eingangs schon erwähnt, das Fazit: durchwachsen. Wenn ich mich an die Messen im Jahr 2003 zurückerinnere, dann war auf der aktuellen allerdings einfach noch einfach zu viel los.
 
Großes Interesse an einem trockenen Thema
 
Im Zusammenhang mit der Messe möchte ich mich bei Ihnen noch für das überraschend große Interesse an meinem Vortrag zum Thema „Deflation und Inflation“ bedanken. Ich hoffe, ich konnte ein wenig mehr Licht in das große Dunkel dieses Themas bringen. Dabei hatte ich nicht damit gerechnet, dass sich derart viele Messebesucher für diese doch vergleichsweise trockene Problematik interessieren würden. Ich habe mich darüber hinaus auch gefreut, dass ich so viele Steffens-Daily Leser getroffen habe.
 
Das 2. Kölner Tradertreffen
 
Auch das  2. Kölner Tradertreffen am Mittwoch letzter Woche war ein voller Erfolg und hat unsere anfänglichen Erwartungen übertroffen. Kein Wunder also, dass viele Teilnehmer Interesse an weiteren Tradertreffen äußerten. Dem werden wir natürlich nachkommen.
In zwei bis drei Monaten wird das 3. Kölner Tradertreffen stattfinden. Mehr dazu dann hier im Steffens-Daily. Falls Sie das nächste Treffen unter keinen Umständen verpassen wollen, mailen Sie uns einfach ( // '>Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!  Betreff: „Tradertreffen“). Wir nehmen Sie dann in den Verteiler zum Kölner-Tradertreffen auf und informieren Sie vorab noch einmal extra per Mail.   
 
Auf solchen Messen hat man, so absurd es auch klingen mag, aufgrund der vielen Termine faktisch keinen Kontakt zum aktuellen Börsengeschehen. Aus diesem Grund muss ich mich, nachdem ich mir heute Morgen einen ersten groben Überblick verschafft habe, erst noch intensiver einarbeiten, um zu den aktuellen Themen etwas Vernünftiges schreiben zu können. Mehr zur Schweinegrippe, Sanierung von GM und dem Markt also in den nächsten Tagen. 
 
Viele Grüße
 
Jochen Steffens
 
P.S. Auf die Daten zum US-Immobilienmarkt, die Donnerstag / Freitag veröffentlicht wurden, geht heute mein Kollege Torsten Ewert im folgenden Text "Der US-Immobilienmarkt" vertiefend ein.

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Der US-Immobilienmarkt
von Torsten Ewert
 
Verehrte Leserinnen und Leser,
 
in der letzten Woche veröffentlichte die US-Immobilienmaklerorganisation Realtor wieder ihre monatlichen Daten zu der Anzahl der landesweit verkauften Häuser und Wohnungen. Vielen Beobachtern gelten diese und andere Daten zum US-Immobilienmarkt auch als wichtiges Indiz für eine Erholung oder wenigstens Bodenbildung der US-Wirtschaft.
 
Nun sind die entsprechenden Daten erneut schlechter ausgefallen als erwartet, was prompt die Kurse (kurzfristig) belastete. Der geneigte Bobachter in Deutschland fragt sich, warum um den US-Immobilienmarkt immer so ein Wesen gemacht wird. Nun ist es immer sinnvoll, etwas hinter die Kulissen zu schauen. Daher wollen wir heute einmal diesen und anderen Fragen zu diesem Thema nachgehen.
 
US-Immobilien – der etwas andere Markt
 
Traditionell hat der Immobilienmarkt in den USA einen viel höheren Stellenwert als zum Beispiel in Deutschland. Die Protagonisten des Marktes sind nicht nur zahlreicher, sondern erfreuen sich auch eines größeren Bekanntheitsgrades als hierzulande. Einzelne Vertreter, wie der New Yorker Tycoon Donald Trump, erlangen sogar internationale Bekanntheit oder eine Art Superstar-Status. Der letzte Immobilienentwickler, der in Deutschland landesweite Aufmerksamkeit erfuhr, war Jürgen Schneider, der 1994 spektakulär pleite ging.
 
Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, bleibt ihr häufig ein Leben lang treu. Daher „belasten“ sich viele gut verdienende junge Leute, die beruflich flexibel bleiben wollen oder müssen, nicht mit einer Eigentumswohnung oder gar einem Eigenheim, sondern bleiben Mieter. In den USA ist ein Haus in der angemessenen Größe und der passenden Lage dagegen ein Muss selbst im mittleren Management.
 
Daher sind dort Wohnungs- oder Hausverkäufe nicht nur bei Firmen- oder Standortwechsel, sondern selbst bei Positionswechseln durchaus an der Tagesordnung. Dieses sehr lockere Verhältnis der Amerikaner zu ihren Häusern ist durchaus gewöhnungsbedürftig. Deutsche, die in den letzten Jahren aus beruflichen Gründen in die USA gegangen sind, hatten mitunter Schwierigkeiten, dieses „Spiel“ mitzumachen. Wer sich diesem Irrsinn verweigerte, erntete ähnliches Unverständnis wie ein deutscher Reihenhausbesitzer, der in seinem Garten Hühner hält.
 
Mein Haus ist mein Geldautomat
 
Speziell in den Jahren des jüngsten Booms war die Immobilien für den US-Bürger durchaus ein Objekt zur kurzfristigen Vermögensbildung. Die steigenden Hauspreise verleiteten viele Amerikaner zu spekulativen Geschäften. Häuser kaufen und verkaufen war zwar nicht gerade ein Volkssport, aber durchaus an der Tagesordnung.
 
Da in den letzten Jahren außerdem eine lockere Kreditvergabe herrschte, war auch die Finanzierung kein Problem. Und überhaupt sollte das alles ja nicht von Dauer sein. Das monatlich höhere Preisniveau nährte zudem den Glauben, dass sich Immobilien praktisch auch „von alleine“ finanzierten.
 
Für alle anderen, die nicht gleich mit mehreren Immobilien und Finanzierungen jonglierten, boten die stetig kletternden Preise aber wenigsten eine andere vorteilhafte Option. Der gestiegene Wert einer existierenden Immobilie konnte zur Aufnahme neuer Hypotheken genutzt werden. Dieses Geld musste man ja nicht in das Haus selbst investieren, sondern konnte auch einfach für den wachsenden Konsum, z.B. ein neues Auto verwendet werden. Der US-Immobilienbestand mutierte so quasi zum größten Netzwerk von Geldautomaten...
 
Der Immobilien- und Bausektor – ein wichtiger Wirtschaftsfaktor der USA
 
Dieses System musste zwangsläufig zusammenbrechen. Die große Frage ist eben nun, wann sich dieser Markt wieder erholt. Unausgesprochen schwingt dabei auch die Erwartung mit, dass der Immobilienmarkt dann wieder seine frühere Bedeutung wiedererlangt. Ob das so kommt, müssen wir hier offen lassen.
 
Aber klar ist, dass die Hoffnung auf eine Wiederbelebung des Immobilienmarktes vor allem auf der Bedeutung fußt, die dieser Sektor für die Wirtschaft hat. Mit etwa 9 % Anteil der US-Wirtschaftsleistung ist der Bausektor der zweitgrößte Industriezweig der USA. Eine dauerhafte Schwäche in diesem Bereich wäre also sicherlich fatal. Andererseits trübt die Haltung nach dem Motto „Weil nicht sein kann, was nicht sein darf“ oft auch den freien Blick auf die nackten Tatsachen.
 
Und die zeigen, dass eine Erholung des US-Immobilienmarktes immer noch nicht ausgemacht werden kann. Neben den in der letzten Woche gemeldeten Verkäufen bestehender Häuser ist vor allem die Neubautätigkeit von Bedeutung. Denn letztlich kommt nur ein neu gebautes Haus der gesamtwirtschaftlichen Produktion zugute. Der einfache Weiterverkauf bringt volkswirtschaftlich dagegen keinen großen Effekt.
 
Entspannung bei Neubauten?
 
Auch der Verkauf neuer Häuser ist momentan wenig aussagekräftig. Schließlich warten noch Tausende Häuser in den neu erschlossenen Baugebieten der letzten Jahre auf ihre ersten Besitzer. Ein Abverkauf dieser „Altbestände“ bringt auch keinen volkwirtschaftlichen Effekt, denn diese (früheren) Neubauten sind ja bereits im Bruttoinlandsprodukt verbucht worden.
 
Schauen wir uns also die Baubeginne privater Objekte an:
 
 
 
Diese sind inzwischen auf einen historischen Tiefstand gefallen. In 2009 gab es zwar bisher eine Stagnation auf diesem sehr tiefen Niveau, die auf eine Bodenbildung hindeuten könnte. Von dem typischen dynamischen (Wieder-)Anstieg am Ende früherer Rezessionen (violette Linien) ist aber bisher noch nichts zu sehen. Und da wie gesagt immer noch erhebliche freie Kapazitäten auf dem Markt sind, bliebe abzuwarten, ob eine Erholung bereits eine dauerhafte Trendwende einläuten würde.
 
Denn obwohl bereits seit längerem die „dramatischen“ Einbrüche bei den US-Immobilienpreisen beschworen werden, zeigt ein simpler Preisvergleich, dass davon eigentlich gar keine Rede sein kann. Dazu der folgende Chart:
 
 
 
Quelle: Standard and Poor’s
 
Trotz Preiseinbruchs – US-Immobilien sind nicht billig!
 
Hier sehen Sie den Case-Shiller-Hauspreisindex, der private Eigenheime und Wohnungen für zehn große Städte der USA erfasst und bis 1987 zurückgerechnet vorliegt. Wir datieren den Beginn der Immobilienblase in den US jetzt der Einfachheit halber mal auf das Jahr 2000, also genau im Anschluss an die Internetblase (was im Übrigen auch Konsens unter den Ökonomen ist).
 
Bis dahin, also Ende 1999, lag die durchschnittliche Rendite gemessen an diesem Preisindex bei knapp 1,7 % pro Jahr (violette Linie). Das nicht üppig, aber auch nicht so ungewöhnlich. Im Wesentlichen ist dies natürlich auf das offenbar geringe Interesse an Immobilien in den 1990er Jahren zurückzuführen (zum Vergleich: auch in Deutschland gab es in diesen Jahren praktisch eine Stagnation der Preise von Wohnimmobilien).
 
Seit Beginn der Indexberechnung kommen wir dagegen auf eine durchaus typische Immobilienrendite von etwa 3,6 % p.a.(grüne Linie). Im Chart habe ich diese Linie einmal verlängert, damit Sie sehen, dass die aktuellen Preise immer noch über dieser Steigerungsrate liegen. Genau genommen errechnet sich aus dem vorläufig letzten Indexwert von Januar 2009 bei 159 Punkten immer noch eine Rendite von 5,3 % pro Jahr bezogen auf den Wert vom Januar 2000.
 
Trotz des scheinbar dramatischen Preisverfalls seit dem Hoch im Jahre 2006 können wir also noch nicht annähernd davon sprechen, dass US-Immobilien im Bezug auf das Preisniveau vor der Krise billig sind. Bestenfalls hätten wir aktuell angemessene Preise – aber nur in einem normalen Markt.
 
Ein übersättigter Markt trifft auf eine schwache Nachfrage
 
Derzeit ist der Markt aber eben immer noch übersättigt, so dass wir auch mit weiter fallenden Preisen rechnen müssen. Tatsächlich erkennen wir bisher – im Gegensatz zu den Baubeginnen –noch nicht den Ansatz einer Bodenbildung bei den Preisen.
 
Wenn also die Preise noch nicht wirklich niedrig sind, das Angebot aber immer noch zu hoch, wird die Nachfrage, also die Baubeginne vermutlich auch noch keine echte Trendwende zeigen. Zumal die Kreditvergabe der Banken inzwischen gerade bei Hypotheken sehr restriktiv ist. Hinzu kommt, dass sicher in der gegenwärtigen Phase der wirtschaftlichen Unsicherheit und des fortschreitenden Jobabbaus (siehe auch die erneut schlechten Arbeitsmarktdaten von letzter Woche) nur die Wenigsten große Lust auf das Abenteuer „Hausbau“ haben werden.
 
Und damit kommen wir zu dem nächsten Problem und den eingangs erwähnten Daten der US-Makler. Denn immer noch sitzen viele US-Bürger in überteuerten und überschuldeten Häusern, die sie sich in den letzten Jahren zugelegt haben. Die Zeitungen in den USA sind voll von entsprechenden Verkaufsanzeigen. Berichte über verkaufswillige Hausbesitzer, die selbst Objekte in bester Lage in Florida nicht einmal mit Abschlägen von 30 % auf die aktuellen Marktpreise loswerden, füllen Wirtschaftszeitungen und TV-Reportagen.
 
Was mögen amerikanische Hausbesitzer denken?
 
Jetzt versetzen Sie sich bitte in die Lage eines solchen Hausbesitzers. Sie möchten zwar dieses Haus gerne los werden, aber noch können Sie die Raten zahlen. Ein Notverkauf steht noch nicht an. Sie wissen, Sie werden Verlust machen, aber warum jetzt auf Teufel-komm-raus das Haus unbedingt verschleudern? Vielleicht kommt ja die erwartete Erholung der Wirtschaft, vielleicht greifen ja demnächst die diversen Maßnahmen der Regierung.
 
Wenn Sie also noch ein halbes oder ganzes Jahr warten, stabilisiert sich der Markt eventuell. Und überhaupt, als „erfahrener“ Anleger wissen Sie, dass man in fallende Märkte hinein eigentlich nicht verkaufen soll, wenn eine Korrektur schon so weit fortgeschritten ist (das ist bei Immobilien nicht anders als bei Aktien). Also werden Sie versuchen abzuwarten, bis die „Zittrigen“ sich von ihren Häusern getrennt haben. Sie werden also versuchen, die Krise auszusitzen, zumal Sie ja – anders als bei Aktien – das Objekt auch noch nutzen können; es ist ja kein totes Kapital.
 
Und mit dieser Überlegung im Hinterkopf schauen wir uns nun die Verkaufszahlen bestehender Häuser an.
 
 
Quellen: Standard and Poor’s, National Association of Realtors
 
Zur besseren Veranschaulichung sind die Verkaufszahlen (rote Säulen) zusammen mit den Preisen dargestellt (hier auch mit dem Case-Shiller-Index für 20 US-Städte, der erst ab 2000 vorliegt).
 
So muss ein funktionierender Markt reagieren!
 
Was wir sehen, wäre als Aktienkursverlauf eine ganz normale Konsolidierung im Trend: Die Umsätze (Verkaufszahlen) steigen mit den Preisen, bei sinkenden Preisen gehen sie wieder zurück. Das ist auch so bei den Zahlen der letzten Monate (die breiten Säulen sind die Jahreswerte, Monatswerte sind der Übersichtlichkeit wegen erst ab 2008 mit den dünneren Säulen eingetragen)
 
Aus ökonomischer Sicht haben wir es hier eigentlich mit einer ganz normalen Reaktion von Angebot und Nachfrage zu tun: Sinkende Preise verringern das Angebot. Die potenziellen Immobilienverkäufer reagieren eigentlich völlig rational.
 
Das scheinen die Analysten immer zu vergessen, wenn sie auf die Zahlen starren. Denn regelmäßig werden sinkende Verkaufszahlen mit einem schwachen Immobilienmarkt in Verbindung gebracht. Eigentlich ist der Markt aber stark, denn die Verkäufer widerstehen noch dem Druck zu Panikverkäufen!
 
Der erfahrene Chartanalyst findet das daher alles völlig in Ordnung. Der Verkäufe sollten danach so weit zurückgehen, bis die Preise wieder anfangen zu steigen. Da wir uns bei den Umsätzen schon unter dem Niveau von 2000 befinden (alle Zahlen sind zur Vergleichbarkeit auf Jahreswerte adjustiert), könnte eine Trendwende nun eventuell bevorstehen.
 
Die Charttechnik zeigt die Perspektiven im US-Immobilienmarkt
 
Doch leider zeigen die Preise immer noch keine Umkehrtendenz (der Case-Shiller-Index wird erst mit zweimonatiger Verzögerung aktualisiert, daher sind die letzten Zahlen erst vom Januar). Damit ist eine baldige Trendwende noch unwahrscheinlich.
 
Und ein weiteres Phänomen hat der Charttechniker im Hinterkopf. Solche Einbrüche enden häufig mit einem finalen Ausverkauf. Das heißt, ein nochmaliger kräftiger Preiseinbruch geht unter stark steigenden Umsätzen vonstatten, bevor es zu der erwarteten Erholung kommt.
 
Und auch dieses Szenario ist leider nicht so unwahrscheinlich. Unsere oben erwähnten fiktiven Immobilienbesitzer können die Nerven, den Job oder ihren Kredit bei der Bank verlieren. Das heißt, sie sind gezwungen, genau im ungeeignetsten Augenblick zu verkaufen. Da das dann vermutlich vielen so geht, verzeichnen wir so wieder steigende Verkaufszahlen – in sinkende Preise hinein!. Nur ist dann kein Zeichen von Stärke des Marktes, sondern der vorläufige Zusammenbruch.
 
Insofern sollten sich die Analysten lieber keine steigenden Verkaufszahlen wünschen. Oder hoffen, dass ihr Wunsch nicht in Erfüllung geht. Denn manchmal ist es eben besser, nicht das zu bekommen, was man sich wünscht...
 
Fazit: Noch funktioniert der US-Immobilienmarkt, auch wenn keine Umkehrmuster in Sicht sind. Die Umkehr muss von den Preisen ausgehen, doch die haben gemessen an der vorangegangenen Übertreibung noch erhebliches Potenzial nach unten. Das erhöht im gegenwärtig sich verschlechternden gesamtwirtschaftlichen Umfeld die Gefahr eines finalen Zusammenbruchs des Immobilienmarktes. Von einem solchen Schock würde sich der Markt dann vermutlich auf Jahre hinaus nicht erholen.
 
Mit besten Grüßen
 
Torsten Ewert

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